 |
| San Jose mobile home park residents say the city is shutting them out of conversations pertaining to rent increases. File photo. |
By Joyce Chu
Cư dân các khu nhà di động cho biết San Jose đang gạt họ ra khỏi các cuộc thảo luận về đề xuất tăng giá thuê đất (phần đất đặt nhà di động), một vấn đề có thể ảnh hưởng đến một trong những lựa chọn nhà ở giá rẻ cuối cùng của thành phố.
Vào tháng 1, Hội đồng Thành phố San Jose đã bỏ phiếu hoãn việc áp dụng mức tăng 10% giá thuê đất mỗi khi một căn nhà di động được bán lại. Quyết định này được đưa ra sau khi có thông tin tiết lộ rằng giám đốc cơ quan nhà ở đã trao đổi riêng với đại diện của các chủ sở hữu khu nhà di động về chính sách đề xuất này trước khi nó được công bố rộng rãi. Hội đồng đã chỉ đạo Sở Nhà ở tổ chức các cuộc họp cộng đồng với cư dân và chủ sở hữu khu nhà để đạt được thỏa thuận chung, sau đó báo cáo lại cho Hội đồng vào mùa thu.
Tuy nhiên, cư dân và đại diện của họ cho biết các hoạt động tiếp cận của Sở chỉ dừng lại ở việc cung cấp thông tin một chiều mà không tạo cơ hội cho các cuộc đối thoại thực sự.
"Thật nản lòng khi họ cố gắng thúc đẩy việc này một lần nữa mà không có sự tranh luận thấu đáo," ông Daniel Finn, Ủy viên Nhà ở San Jose và là người đại diện cho cư dân khu nhà di động, chia sẻ với tờ San José Spotlight.
Theo dữ liệu của thành phố, San Jose hiện có hơn 10.000 lô đất dành cho nhà di động tại 58 khu nhà khác nhau thuộc phạm vi điều chỉnh của chính sách giá thuê này. Tại khu nhà di động San Jose Verde, giá thuê đất dao động từ 800 đến 1.650 đô la mỗi tháng.
Cho đến nay, San Jose đã tổ chức ba cuộc họp trực tuyến về chính sách này bằng tiếng Anh, cùng hai cuộc họp bằng tiếng Tây Ban Nha và hai cuộc họp bằng tiếng Việt. Ông Finn cho biết người dân không có cơ hội phát biểu trong các cuộc họp này. Các nhân viên cũng đã tổ chức một cuộc họp trực tiếp tại khu nhà di động Silver Crest (theo thông tin ông Finn nắm được), nhưng ông được thông báo rằng các chủ sở hữu khu nhà chỉ muốn những cư dân đang thực sự sinh sống tại đó tham gia.
"Tôi là người đại diện cho cư dân khu nhà di động, vậy mà họ lại gạt tôi ra khỏi các cuộc họp này," ông Finn nói. "Chúng tôi đã yêu cầu họ cho biết những chủ sở hữu và quản lý nào đã đưa ra các đề xuất này. Bởi vì chúng tôi có thể tập hợp hàng ngàn chủ nhà và cư dân muốn đưa ra quan điểm khác biệt so với những gì Sở Nhà ở đang trình bày."
Cuộc họp cộng đồng trực tiếp tiếp theo dành cho công chúng sẽ diễn ra vào tháng 9. Bà Martha O’Connell, giám đốc khu vực của Hiệp hội Chủ sở hữu Nhà lắp ghép Golden State (tổ chức cũng đại diện cho cư dân sống trong nhà di động), cho biết trong buổi thuyết trình ngày 13 tháng 7, nhân viên phụ trách mảng nhà ở đã nhiều lần hạ tay của bà và những người khác trên Zoom khi họ giơ tay để phát biểu hoặc đặt câu hỏi.
Bà Sarah Fields, người phát ngôn của Sở Nhà ở, cho biết việc tiếp nhận câu hỏi qua hình thức trực tuyến bằng văn bản nhằm mục đích "giảm thiểu sự gián đoạn do tình trạng 'Zoom bombing' (kẻ lạ xâm nhập và phá rối cuộc họp trực tuyến) gây ra."
"Sở Nhà ở và tất cả các cơ quan thành phố đều mong muốn lắng nghe ý kiến của cư dân," bà Fields chia sẻ với San José Spotlight. "Trong các phiên họp trực tuyến, người tham gia có thể gửi câu hỏi bằng văn bản thông qua tính năng Hỏi & Đáp (Q&A) của Zoom, và nhân viên sẽ nỗ lực giải đáp mọi câu hỏi liên quan ngay trong cuộc họp. Đây là quy trình chuẩn được nhiều chính quyền đô thị và tổ chức áp dụng để đảm bảo việc điều hành cuộc họp diễn ra hiệu quả."
Ủy viên Hội đồng Thành phố Bien Doan – người đại diện cho Khu vực 7, nơi có số lượng chỗ đậu nhà di động lớn nhất thành phố với 3.067 vị trí – đã từ chối bình luận về vấn đề này.
Ủy viên Hội đồng Thành phố Pamela Campos – người đại diện cho Khu vực 2, nơi có số lượng chỗ đậu nhà di động cao thứ hai với 2.711 vị trí – khẳng định rằng mọi cư dân San Jose đều có quyền tham gia và tương tác với cộng đồng cũng như các nhà lãnh đạo địa phương.
"Văn phòng của tôi cam kết đảm bảo quy trình xây dựng chính sách này diễn ra theo hướng dễ tiếp cận, minh bạch và có sự tham gia rộng rãi," bà chia sẻ với San José Spotlight. "Tiếng nói của người dân trong khu phố và ý kiến đóng góp từ cộng đồng là vô cùng quan trọng, đặc biệt là đối với những vấn đề thiết yếu và gắn liền với đời sống cá nhân như nhà ở."
Theo chính sách quản lý giá thuê hiện hành, các chủ sở hữu bất động sản được phép tăng giá thuê từ 3% đến 7% mỗi năm cho mỗi lô đất, tùy thuộc vào Chỉ số Giá tiêu dùng (CPI). Mọi mức tăng vượt quá giới hạn này đều cần có sự phê duyệt của thành phố; ngoài ra, họ không được phép tăng giá thuê lên mức giá thị trường, trừ các trường hợp bất động sản bị bỏ trống, cư dân bị trục xuất hoặc giao dịch mua bán bất thành.
Các chủ sở hữu khu nhà di động có thể yêu cầu tổ chức "phiên điều trần về mức lợi nhuận hợp lý" để xin tăng giá thuê vượt mức quy định nếu họ cảm thấy mức thu hiện tại không mang lại lợi nhuận tương xứng với chi phí duy trì khu nhà.
Trang web của thành phố nêu rõ rằng những thay đổi này là cần thiết nhằm bù đắp chi phí quản lý và tiện ích ngày càng tăng cho các chủ sở hữu khu nhà, đồng thời vẫn đảm bảo mức giá thuê hợp lý cho cư dân hiện tại.
"Đề xuất của San Jose được xây dựng nhằm cân bằng giữa sự phát triển bền vững lâu dài của các khu nhà di động với sự ổn định và khả năng chi trả của người thuê nhà," bà Alina Harway, quản lý chính sách của Sở Nhà ở, cho biết. Ủy viên phụ trách vấn đề nhà ở Ryan Jasinsky – người đại diện cho các chủ sở hữu khu nhà di động – đã không phản hồi yêu cầu bình luận. Ông Doug Johnson, Giám đốc điều hành của Hiệp hội Cộng đồng Nhà ở Lắp ghép Miền Tây (Western Manufactured Housing Communities Association) – tổ chức đại diện cho các chủ sở hữu khu nhà – cũng không phản hồi yêu cầu bình luận.
Tại một cuộc họp trước đây của Ủy ban Nhà ở, ông Jasinsky cho biết việc tăng giá thuê vào thời điểm bán sẽ giúp bảo vệ những cư dân hiện đang sống tại các khu nhà di động. Ông nhận định rằng biện pháp này sẽ cho phép các chủ sở hữu duy trì hoạt động của các khu nhà di động, đồng thời giảm bớt số lượng các phiên điều trần về mức lợi nhuận hợp lý (fair return hearings).
"Bạn không thể chuẩn bị chu đáo cho việc đó nếu chỉ có thu nhập cố định," ông Jasinsky phát biểu tại cuộc họp. "Nếu mọi người đều muốn các cộng đồng này tiếp tục tồn tại thêm 20, 30 hay 40 năm nữa, thì cần phải có sự thay đổi, nếu không hệ thống sẽ sụp đổ. Chúng ta sẽ chứng kiến các phiên điều trần về lợi nhuận hợp lý, các vụ mua bán khu nhà, và cả việc đóng cửa các khu nhà này."
Trong các phần trình bày, các quan chức phụ trách mảng nhà ở đã viện dẫn trường hợp gần đây tại khu nhà di động Casa Alondra — nơi cư dân phải chịu mức tăng giá thuê mặt bằng từ 10% đến 15% vào năm ngoái do một phiên điều trần về lợi nhuận hợp lý — như một lý do để ủng hộ chính sách được đề xuất.
Tuy nhiên, bà O’Connell cho rằng các phiên điều trần về lợi nhuận hợp lý là trường hợp hiếm gặp. Trong suốt 20 năm qua, thành phố chỉ ghi nhận tám phiên điều trần loại này.
Đối với trường hợp của Casa Alondra, bà cho rằng đây là một ngoại lệ vì khu đất không thuộc sở hữu của đơn vị vận hành; họ buộc phải tăng giá thuê để bù đắp cho khoản tăng lớn trong chi phí thuê đất. Bà nói thêm rằng cơ quan nhà ở đang sử dụng ví dụ về Casa Alondra để thuyết phục cư dân chấp nhận chính sách được đề xuất.
"Cơ quan nhà ở thừa hiểu rằng mức tăng 10% đến 15% mà họ viện dẫn với cư dân chỉ là trường hợp cá biệt do vấn đề hợp đồng thuê đất, nhưng họ vẫn quyết tâm thúc đẩy những thay đổi mà các chủ sở hữu khu nhà mong muốn," bà O’Connell chia sẻ với tờ San José Spotlight.
---
San Jose mobile home residents shunned from rent increase talks
Mobile home residents say San Jose is shutting them out of discussions regarding a proposed increase on space rent that could affect one of the city’s last affordable housing options.
In January, the San Jose City Council voted to delay a 10% space rent increase whenever a mobile home is sold after it was revealed the housing director was communicating exclusively with a representative of mobile home park owners on the proposed policy before it was publicized. The council directed the Housing Department to engage in community meetings with residents and park owners to develop a mutual agreement, and return back to council in the fall.
However, park residents and those representing them said the department’s outreach has consisted of providing one-sided information with no opportunity for true dialogue.
“It’s very frustrating that they are trying to push this through again without proper debate,” San Jose Housing Commissioner Daniel Finn, who represents mobile home residents, told San José Spotlight.
The city has more than 10,000 mobile home spaces across 58 mobile home parks that fall under the rent policy, according to city data. At San Jose Verde Mobile Home Park, space rent varies from $800 to $1,650 a month.
So far, San Jose has hosted three virtual meetings about the policy in English. It’s also hosted two Spanish-language and two Vietnamese-language online meetings. Finn said there was no opportunity for people to speak during the meetings. Staff members have also hosted one in-person meeting that Finn knows of at Silver Crest mobile home park, but he was told that park owners only want residents who reside at the mobile home sites to participate.
“I’m a mobile home park representative, and they’re excluding me from these meetings,” Finn said. “We requested that they tell us which owners and which managers made these requests. Because we could come up with thousands of homeowners and residents that want a different perspective other than what the housing department is giving them.”
The next in-person community meeting open to the public will happen in September.
Martha O’Connell, regional manager of Golden State Manufactured-Home Owners League, which also represents mobile home residents, said during the July 13 presentation housing staff repeatedly lowered her and other people’s hands on Zoom when they raised them to speak or ask questions.
Sarah Fields, spokesperson for the housing department, said taking questions through the written form online is meant to “mitigate disruptions associated with ‘Zoom bombing.'”
“The housing department and all city departments are interested in hearing from residents,” Fields told San José Spotlight. “During the online sessions, participants are able to submit written questions through the Zoom Q&A function, and staff make every effort to address all relevant questions during the meeting. This approach is a standard practice among many municipalities and organizations to facilitate effective meeting management.”
Councilmember Bien Doan, whose District 7 has the most mobile home parks in the city at 3,067 spaces, declined to comment.
Councilmember Pamela Campos, whose District 2 has the second highest number of mobile home spaces at 2,711, said everyone in San Jose has the right to participate and engage with their communities and civic leaders.
However, park residents and those representing them said the department’s outreach has consisted of providing one-sided information with no opportunity for true dialogue.
“It’s very frustrating that they are trying to push this through again without proper debate,” San Jose Housing Commissioner Daniel Finn, who represents mobile home residents, told San José Spotlight.
The city has more than 10,000 mobile home spaces across 58 mobile home parks that fall under the rent policy, according to city data. At San Jose Verde Mobile Home Park, space rent varies from $800 to $1,650 a month.
So far, San Jose has hosted three virtual meetings about the policy in English. It’s also hosted two Spanish-language and two Vietnamese-language online meetings. Finn said there was no opportunity for people to speak during the meetings. Staff members have also hosted one in-person meeting that Finn knows of at Silver Crest mobile home park, but he was told that park owners only want residents who reside at the mobile home sites to participate.
“I’m a mobile home park representative, and they’re excluding me from these meetings,” Finn said. “We requested that they tell us which owners and which managers made these requests. Because we could come up with thousands of homeowners and residents that want a different perspective other than what the housing department is giving them.”
The next in-person community meeting open to the public will happen in September.
Martha O’Connell, regional manager of Golden State Manufactured-Home Owners League, which also represents mobile home residents, said during the July 13 presentation housing staff repeatedly lowered her and other people’s hands on Zoom when they raised them to speak or ask questions.
Sarah Fields, spokesperson for the housing department, said taking questions through the written form online is meant to “mitigate disruptions associated with ‘Zoom bombing.'”
“The housing department and all city departments are interested in hearing from residents,” Fields told San José Spotlight. “During the online sessions, participants are able to submit written questions through the Zoom Q&A function, and staff make every effort to address all relevant questions during the meeting. This approach is a standard practice among many municipalities and organizations to facilitate effective meeting management.”
Councilmember Bien Doan, whose District 7 has the most mobile home parks in the city at 3,067 spaces, declined to comment.
Councilmember Pamela Campos, whose District 2 has the second highest number of mobile home spaces at 2,711, said everyone in San Jose has the right to participate and engage with their communities and civic leaders.
“My office is committed to having this policy process be accessible, transparent and engaging,” she told San José Spotlight. “Neighborhood voices and community input is essential, especially with something so personal and essential as housing.”
Under the existing rent policy, property owners are allowed a 3% to 7% rent increase on each parcel every year depending on the Consumer Price Index. Anything more than that will require city approval, and they can’t increase rent to market rate prices except when the property is abandoned, the resident is evicted or when a sale falls through.
Mobile home park owners may request to have a “fair return hearing” to raise rents above the allowable amount when they feel they are not getting a fair return on the costs to maintain the park.
The city’s website states the changes are needed to make up for the rising utility and management costs for park owners, while protecting affordability for current residents.
“San Jose’s proposal is designed to balance the long-term health of the parks with stability and affordability for renters,” Alina Harway, housing department policy manager, told San José Spotlight.
Housing Commissioner Ryan Jasinsky, who represents mobile home park owners, did not respond to a request for comment. Doug Johnson, executive director of Western Manufactured Housing Communities Association, which represents park owners, also did not respond to a request for comment.
At a previous Housing Commission meeting, Jasinksy said raising rent at the time of sale will protect existing mobile home residents. He said it will allow owners to sustain the mobile home parks while reducing fair return hearings.
“You cannot properly prepare for that if you’re on a fixed income,” Jasinsky said at the meeting. “If everyone wants these communities to be around for 20, 30, 40 more years, something has to change or the system will break. We will see fair return hearings, we will see park sales. We will see park closures.”
During presentations, housing officials have brought up a recent example where residents at Casa Alondra mobile home park experienced a 10% to 15% space rent increase last year due to a fair return hearing as a reason to support the proposed policy.
However, O’Connell said fair return hearings are rare. In the past 20 years, the city has only had eight fair return hearings.
In the example of Case Alondra, she said it’s an outlier because the property is not owned by the operators, who were forced to raise rents to cover the large increase on their land lease. She added the housing department uses the example at Casa Alondra to convince residents to accept the proposed policy.
“Housing well knows the 10% to 15% increase they cite to residents is a one-off due to a land lease issue, but they are hell bent on pushing these park owner desired changes,” O’Connell told San José Spotlight.
Under the existing rent policy, property owners are allowed a 3% to 7% rent increase on each parcel every year depending on the Consumer Price Index. Anything more than that will require city approval, and they can’t increase rent to market rate prices except when the property is abandoned, the resident is evicted or when a sale falls through.
Mobile home park owners may request to have a “fair return hearing” to raise rents above the allowable amount when they feel they are not getting a fair return on the costs to maintain the park.
The city’s website states the changes are needed to make up for the rising utility and management costs for park owners, while protecting affordability for current residents.
“San Jose’s proposal is designed to balance the long-term health of the parks with stability and affordability for renters,” Alina Harway, housing department policy manager, told San José Spotlight.
Housing Commissioner Ryan Jasinsky, who represents mobile home park owners, did not respond to a request for comment. Doug Johnson, executive director of Western Manufactured Housing Communities Association, which represents park owners, also did not respond to a request for comment.
At a previous Housing Commission meeting, Jasinksy said raising rent at the time of sale will protect existing mobile home residents. He said it will allow owners to sustain the mobile home parks while reducing fair return hearings.
“You cannot properly prepare for that if you’re on a fixed income,” Jasinsky said at the meeting. “If everyone wants these communities to be around for 20, 30, 40 more years, something has to change or the system will break. We will see fair return hearings, we will see park sales. We will see park closures.”
During presentations, housing officials have brought up a recent example where residents at Casa Alondra mobile home park experienced a 10% to 15% space rent increase last year due to a fair return hearing as a reason to support the proposed policy.
However, O’Connell said fair return hearings are rare. In the past 20 years, the city has only had eight fair return hearings.
In the example of Case Alondra, she said it’s an outlier because the property is not owned by the operators, who were forced to raise rents to cover the large increase on their land lease. She added the housing department uses the example at Casa Alondra to convince residents to accept the proposed policy.
“Housing well knows the 10% to 15% increase they cite to residents is a one-off due to a land lease issue, but they are hell bent on pushing these park owner desired changes,” O’Connell told San José Spotlight.
